我应该购买租赁产权房产还是坚持选择永久产权房产？
这确实是一个价值百万的问题，因为房地产投资往往涉及重大的财务承诺。为了做出明智的决定，首先必须了解租赁产权与永久产权之间的区别，以及它们在长期内的金钱和非金钱影响。
租赁产权（Leasehold）： 产权仅在地契中规定的固定年限内有效。除非续期，否则房产权益会随着时间逐渐减少。
永久产权（Freehold）： 产权是永久性的，业主拥有无限期占有该房产的权利。
通过查看地契，可以辨别持有期限的类型：
租赁地契（Leasehold）：标注为“Pajakan Negeri”或“Pajakan Mukim”。
永久地契（Freehold）：标注为“Geran”或“Geran Mukim”。
临时地契（Qualified Title）：标注为“Hakmilik Sementara (Daftar)”或“Hakmilik Sementara (Mukim)” ，可能表示租赁产权或永久产权。具体持有期限会在“Taraf Pegangan”中注明，为“Selama-lamanya”（永久产权）或“Pajakan”（租赁产权），并标明到期日期。
产权类型汇总如下表：
可供开发的永久产权土地正逐渐减少。这是因为《国家土地法典》第76条的修订,一般上限制了州政府将土地以永久产权形式批地（自1985年3月25日生效）。只有在联邦政府、公共机构、公共用途或州政府认为适当的特殊情况下，才会作出例外(以永久产权形式批地)。
尽管如此，如今仍有永久产权项目推出，这是因为许多项目是在1985年修订前已被批出的永久产权土地上开发的。
根据《国家土地法典》第76(a)条，土地的批出年限被限制在不超过99年。西马常见的租赁期限为30年、60年和99年；而在东马，999年的租赁更为普遍，几乎等同于永久产权。
对于租赁产权房产，检查地契上的剩余年限至关重要。虽然大多数产权起始年限为99年，但随着期限缩短，房产价值也会下降。续期可以通过向州政府申请，但需支付应缴溢价。
租赁产权仅在固定期限内赋予业主产权，这意味着除非续期，否则剩余的持有年限会随着时间减少。随着年限缩短，房产价值在理论上会逐渐贬值，除非市场升值幅度足以抵消租期缩短所带来的价值损失。
一般而言，在其他条件不变的情况下，估价师通常认为，拥有完整99年期限的租赁产权房产，其价值大约比同类永久产权房产低10%。换句话说，相较于永久产权房产，99年租赁产权房产的购买价格通常会有约10%的折扣，前提是其他因素保持一致。对于不同租期的房产估值，估价师一般会采用资本化公式 (capitalisation formula)，将房产的净收益转化为资本价值。然而，需要注意的是，不同估价师可能会使用不同的假设条件（例如收益率、基金预提sinking fund 等），这可能导致价值判断有所差异。总结来说，虽然租赁产权房产在初始价格上可能具有一定优势，但与永久产权相比，其价值通常会随着时间逐渐贬值。下表展示了在不同剩余租期阶段，永久产权房产与租赁产权房产的估计价值对比。
剩余租期较短的租赁产权房产（例如仅剩40年）往往对金融机构而言缺乏吸引力，难以获得贷款融资。原因在于该房产作为抵押品时，较短的租期意味着安全性较低。不仅市场价值会下降，而且在贷款违约时，潜在买家的兴趣也会减少。因此，许多银行在审批贷款时都会设定最低剩余租期的要求。
同样地，短租期房产在公开市场上也往往难以吸引买家。除了融资困难外，买家也会担心未来续租所需支付的应缴溢价成本。
对于打算将房产传承给下一代的人来说，永久产权或长期租赁产权的房产通常更受青睐，因为它们能为继承人带来更大的安心感和长期保障。
由于租赁产权房产受限于固定年期，它可能会限制业主对土地的长期规划。举例来说，一栋建筑物的典型寿命大约为60年，但如果土地剩余租期不足这一年限（比如30年），其可行性就会降低。在这种情况下，业主可能需要承担建造整栋建筑的全部成本，但若租约到期而未获续期，就无法享受建筑物的完整经济寿命。除非租约延长至完整年期，否则短期租赁土地通常不适合发展，因为在有限年期的土地上建造单位往往难以吸引买家。
根据《1960年土地征用法令》，第一附表明确规定：“……不得考虑在租约期满后将土地重新批予原租户或原业主的可能性。”这意味着，在评估被征用的租赁产权房产的市场价值或补偿时，只会考虑租约剩余的有效期限，而不会将续期的可能性纳入考量。尽管如此，许多租赁产权房产的买家仍然假设他们所支付的价格反映了续租的高度可能性，尽管在强制征用的估价中，这种续期并没有任何保证。
在大多数情况下，租赁产权地契都会注明“权益限制”（Sekatan Kepentingan / Restrictions In Interest）。这种限制由州政府设定，用以限制房产的交易，例如转让、抵押或长期出租(lease)。
在实际操作中，这意味着任何买卖或所有权转让都必须事先获得州政府的批准（通常称为“State Consent”）。获取该批准可能需要数个月时间，相较于没有此类限制的产权而言，这是一个劣势。尽管永久产权房产有时也会受到“权益限制” ，但这种情况相对罕见。
然而，根据各州的土地规则 (state land rules)，确实有条款允许在现有租期届满之前申请延长租约。以《雪兰莪州土地规则2003》(Selangor Land Rules 2003)为例，住宅用地的应缴重新批地溢价是根据以下公式计算的：
应缴溢价 = ¼ × 1/100 × 土地价值 × （新租赁年限 减去 现有租赁余额）
举例说明，您可以参考以下计算。
如果您拥有一块2英亩的住宅用地，而租约只剩10年，那么应付的溢价可能高达数百万令吉。房产持有人也可向相关州政府咨询，是否有关于应缴溢价的折扣或减免措施。
由于过去几十年来房产价值大幅上涨，租赁产权续期所需缴付的溢价往往变得难以负担。许多继承此类房产的业主可能会处于“有产无钱”的情况。换句话说，他们虽然拥有高价值的资产，但缺乏足够的现金流来支付续期溢价，而对于地段优越的房产，这笔费用可能高达数百万令吉。如果银行融资不可行（可能由于收入有限，无法偿还贷款），可行的解决办法或许就是出售房产或者与地产发展商成立合资企业以共同开发该土地。 。
由以上几点可以看出，相较于永久产权，租赁产权房产存在诸多劣势。然而，租赁产权交易在房地产市场中仍占有很大比例。部分原因包括：
1.地段与房产类型 —— 买家在购房决策时，往往更重视地段、房产类型、概念或设计，尤其是住宅单位。
2.租期长短 —— 对许多人而言，99年的租期已被视为足够长，因此是可以接受的。
3.价格较低 —— 开发商通常会将租赁产权房产的售价定得比同类永久产权更低，这对买家而言能节省大量成本。
4.额外优惠 —— 为提高吸引力，开发商常会提供更大的建筑面积、更优质的装修、更现代的设备，甚至更大的土地面积。
5.土地稀缺 —— 在许多地区，永久产权土地十分稀少，尤其是因为大多数新批出的土地均为租赁产权。
可续期 —— 租赁产权通常可在到期前申请续期（需缴付溢价），这为业主提供了一定的长期保障。
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