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酒店投资的动机多种多样，从一般到具体，从纯粹经济动因到某种程度上利他，甚至偶尔带有情感色彩。
酒店通常被视为一种另类投资形式，随着酒店行业基本面和价值的改善，投资者对酒店的兴趣也随之升温。
作为我们酒店系列文章的延续，本文探讨了历史与当代驱动酒店投资的各种动因。
本质属性
酒店在很大程度上超越了其他商业房地产类别的物理范畴，被视为一种特殊用途房地产与复杂运营高度结合的混合体。其基础产品（客房）与服务（待客之道）相结合，并以日为单位进行销售与再销售。
对于酒店是否应被纳入核心物业投资组合，或应作为风险更高的另类资产类别，一直存在不同观点。尤其是在新冠疫情后，酒店行业所展现的脆弱性，使这一讨论更加激烈。
有形性
传统房地产投资所固有的安全性优点也适用于酒店，使其成为一种具有可触摸实体存在的投资对象，在投资者与贷款人看来，这种“实在感”带来某种程度的安全保障。
酒店投资结合了房地产的资本保障与业务运营的潜在收益，从而成为一个颇具吸引力的投资选择。
对冲与多元化
酒店被认为是对抗通货膨胀更优越的资产类别，甚至优于其他商业地产类别。原因在于酒店可以动态调整房价——在高需求期间提价，或在成本上升时通过调价进行补偿，当然前提是市场接受度允许。
为降低行业、产业与地域风险，酒店已成为企业在制定公司战略时用于投资组合多元化的常见选择。企业在寻求新的收入来源、降低风险暴露的同时，也能为股东提升价值。
例如，2024年12月5日，柏威年房地产投资信托（Pavilion REIT）宣布拟收购两家高端酒店：吉隆坡悦榕庄（价格为1.4亿令吉）和吉隆坡柏威年酒店（价格为3.4亿令吉）。
这些收购预计将提升该REIT的投资组合多元性，减少其对目前占总资产61.4%的柏威年广场的依赖。完成收购后，这一占比将下降至58.0%。
此外，从资本市场的角度回顾，酒店投资的波动性历来低于股票市场。研究表明，酒店投资在零售投资市场下行时常常逆势而行，因此对于基金经理而言，酒店是一个稳健甚至可作为次级配置的资产选项。
稀缺性
和其他商业地产类别一样，酒店因被认为需求上升而供应稀缺，逐渐受到投资者青睐。
不过，这一趋势显著依赖于市场本身，并不适用于所有地区或所有时间。以系统性角度来看，马来西亚目前多个市场已出现供应过剩。
超越资产的物理特性，一个酒店的品牌、商誉及历史往往被认为稀缺且不可复制，具有良好信誉的酒店在交易稳定性方面体现出附加价值。
尽管时间会带来物业的物理性老化，但这些可通过翻新维修弥补，而历史价值则难以重建。
经济回报
核心逻辑很简单：个人投资者希望通过投资实现财富积累与退休规划；企业投资者则意在拓展业务并为股东创造更高价值。
从根本上说，与其他商业地产一样，酒店预期将带来资本增值与运营收入。
不仅仅是收入总量，更在于收入来源的多样性。在业务运营方面，酒店的主要收入来自于客房销售，但也包括餐饮收入、会议活动收入，以及如水疗中心、商务中心、特殊服务等附属设施带来的收入。
在业主层面，根据参与模式的不同，如果投资者更关注收入保障，可采用固定租金结构；若追求更高收益，则可分享运营利润。
正是这种结构，使得酒店具有更高利润空间。研究显示，酒店的大部分运营支出是固定的，即使入住率上升，其成本变化不大。因此，一旦超过盈亏平衡点，表现优异的酒店能获得极高的利润。
作为混合型资产类别，酒店无疑比传统商业地产承担更高的固有风险。
但也有研究指出，酒店在风险调整后总回报方面高于平均水平，并能通过系统性风险管理策略获取显著收益。
效率套利
与其他房地产投资一样，酒店资产具备独特性、流动性差与不可替代等特征，因此在资本市场中不被认为是高效资产。相比之下，公开交易的股票等投资工具可实现实时定价，具备更高效率。
正因如此，酒店投资中存在效率套利的空间。换句话说，利用市场低效可创造额外价值。
这种套利可源于投资者或企业所特有的竞争优势，如较低的融资成本、行业内部信息渠道，或拥有配套资源等。
还有一种更常见的方式是顺应市场机会。例如，有人可能认为在大学或会展中心旁建设酒店能显著提升入住率与房价；也有人押注于某个未来将成为新兴旅游热点的区域，在该地率先开发度假村，以获得先发优势。
– 2025年5月7日
作者简介：
何进伟博士(Dr. Timmy Ho) 是认证的酒店评估师、特许经理、学术研究员，同时也是酒店资产管理公司 Pragmatique Sdn Bhd 的董事总经理。(电子邮件地址：Timmy@pragmatique.com.my; 官方网站：pragmatique.com.my)
叶建安先生(Sr Yap Kian Ann)是注册估价师, 註冊房地产代理 ,注册房地产经理, 国际认证评估专家，同时也是Agility Valuers & Property Consultants Sdn Bhd（雅居地产顾问私人有限公司）公司的董事总经理。
原文来源: Focus Malaysia 7/5/2025 – https://focusmalaysia.my/why-do-people-keep-investing-in-hotels-part-1/
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